观点网5月19日，越秀地产发布公告，宣布其附属公司武汉康景实业投资有限公司（简称“武汉康景”），将出售北京海臻置业有限公司（简称“北京海臻”）65%的股权。

买方为华润置地旗下附属公司北京润置商业运营管理有限公司（简称“北京润置”），交易对价约为41.49亿元。

资料显示，北京海臻持有的主要资产为北京海淀功德寺片区地块，也就是说，此次交易是越秀将功德寺项目65%权益卖给了华润。

对此，越秀地产表示，出售是为了迅速回收资本，提升资本周转率，支持新项目的开发，增强资金流动性及市场竞争力。不过，背后的真相似乎并不尽在于此。

据了解，越秀海淀功德寺项目实现了首开销售超80亿元的成绩，从常理来说，在热销的情况下，越秀不应该将项目大部分权益拱手让人。但市场上对此次交易事项似乎并不意外，只因华润早就已经入局，如今的公告只是将结果广而告之罢了。

早有预谋

去年11月5日，越秀地产透过武汉康景，通过公开挂牌方式以63.83亿元成功竞得北京市海淀区功德寺地块。

该地块总用地面积约4.25万平方米，规划总可建筑面积约14.36万平方米，其中计算容积建筑面积约8.92万平方米。地块性质拟为二类居住用地，所建住宅物业拟用于出售。

当时越秀地产表示，公司以合理成本收购北京市海淀区功德寺地块，将增加公司的优质土地储备，并进一步巩固公司在北京的战略地位。

然而，拿地过后不到一个月。11月28日，武汉康景就将北京海臻质押给了北京润置，出质股权数量为41.49万股，占总股权得比例正好是65%。

在业内，股权质押通常属于联合开发的常见方式之一，或许越秀早在拿地之初就决定好要引华润入局合作开发功德寺地块项目。

这也是市场各方对越秀此次发布的出售公告毫不意外的原因，而且出售的价格也是按照拿地价的65%计算，其中并不存在投机行为。

在越秀、华润联袂打造下，该项目也取得了良好的成绩。

具体而言，该项目位于海淀区上地街道，周围百度、腾讯等各大互联网大厂总部林立，与地铁16号线马连洼站直线距离约1.7公里，北大、清华等高校环伺，还坐拥5所小学、6所中学等教育资源。

从价格来看，越秀收购功德寺地块的楼面价约为7.1万/平方米，而项目的销售指导价则为10.5万/平米，其间存在3万/平方米左右的利润空间。此价格与周边形成了价格倒挂。

二手房方面，周边西山壹号院、清河橡树的挂牌价超12万元/平方米，圆明天颂成交价更是达到16万元/平方米以上。而即便同为新项目，越秀功德寺项目的价格也显得“更香”，据市场猜测，中海树村地块项目未来的售价会在15万/平方米左右，不限价的朱房村地块项目则预计不低于13万/平方米，均比功德寺项目价格要高。

今年1月5日，越秀华润海淀功德寺地块项目备案名公布：和樾望雲，并于3月21日首开。据悉，项目吸引了超4000组客户到访，最终取得了一分钟超85亿元的销售成绩。

对于越秀而言，拉拢合作伙伴是公司的常规操作，特别是在北京市场的项目打造上。

越秀2021年首次进京时，就是联合了北京国企天恒置业拿下怀柔刘各庄地块，共同打造了怀山府项目；后来还联合城建集团共同开发了香山樾项目、合作首开建设梧桐星宸项目、牵手未来科学城置业打造星耀未来项目。

据不完全统计，越秀在京的8个项目中，仅有天玥与星樾两个项目为其100%持有权益。

越秀的“算盘”

通常来说，引入合作方大多是五五开，很少会像越秀这般直接让出65%的权益，特别是在该公司北京项目布局并不算“丰富”的前提下，这显得有些“过犹不及”。个中答案或许隐藏在功德寺双子星的另一个项目身上。

实际上，功德寺为双子星地块，越秀摇中的是002号地块，而西区001号地块则是由绿城旗下北京尊诚置业有限公司（简称“北京尊诚”）以51.75亿元的价格摇得。两地块的楼面价均约为7.1万/平方米，销售指导价也一样，都是10.5万/平方米。

就在华润入局功德寺002项目的前一天，绿城功德寺西区地块的项目公司与越秀也牵手成功。

11月27日，北京尊诚将其持有的北京功意房地产开发有限公司（功德寺002地块项目公司，简称“北京功意”）质押给了青岛东辉房地产开发有限公司（越秀旗下公司），出质股权数量约为25.88万股，占总股权比例的50.001%。

这一切似乎是越秀与其他两家企业早就写好的“剧本”。

据企查查显示，功德寺002地块项目公司北京功意成立于2024年11月7日，注册资本51.75亿元，是绿城中国旗下公司。

功德寺001地块项目公司北京海臻成立于2024年11月14日，注册资本63.825亿元，是越秀地产旗下公司。

值得注意的是，上述两家公司的注册地址均为北京市海淀区上地信息路19号1号楼3层321，且法人代表均是越秀华北区域副总裁兼北京公司总经理董毅。

在功德寺双子星地块分别引入合作方后不久，董毅在12月1日发了一条朋友圈，是一张招聘海报，并配文：“将近200亿货值的功德寺项目，欢迎加入越秀”。

200亿，仅一个“和樾望雲”项目可达不到如此高的货值，需要功德寺双子星两地块合起来才勉强接近。

以10.5万/平方米的销售指导价来算，两地块的总货值约为170亿元，按照权益占比划分，越秀所占货值为大头，约70.96亿元；华润居中，约为60.84亿元；绿城垫底，约为38.20亿元。这让市场戏称一开始就出局的华润是“躺赢”。

有分析认为，功德寺双子星东西地块中间仅相隔一条马路，若分开由两位开发商独自开发，容易导致越秀与绿城两房企面对面竞争，两项目如今的权益“切割”则可以有效地避免这种情况。同时，华润的入局也能够减轻另外两者的压力。

从结果来看，越秀、华润、绿城三家房企在功德寺双子星项目中形成一个利益共同体，并取得了不错的成效。

海淀功德寺001地块的案名为“和樾玉鳴”，与002地块的“和樾望雲”同日开盘，并实现了首开热销67亿元的成绩。最终两盘单日合计卖出超1000套，金额152亿元。

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